Materi Penentuan dan Pengurusan Tempat Usaha

Pada saat anda membuka usaha, salah satu faktor yang paling penting adalah lokasi usaha. Tempat usaha yang tepat dan strategis akan menentukan kesuksesan usaha anda, dengan demikian sebagai wirausaha harus mampu memilih tempat yang mampu memberikan profit (keuntungan) terhadapat usahanya.

Saat kita akan membuka usaha hal terpenting dan tidak boleh kita tinggalkan adalah penentuan dan pengurusan tempat usaha. Penentuan dan pengurusan tempat usaha sangat penting demi kelancaran kita dalam memulai usaha, hal ini perlu dipikirkan dengan matang agar usaha kita berjalan seperti yang kita harapkan.

A.     Lokasi Pertokoan

Ada beberapa hal dalam memilih lokasi pertokoan yaitu sebagai berikut:

a.       Tingkat kepadatan  penduduk

Lokasi usaha yang memiliki tingkat kepadatan penduduk tinggi akan mempunyai peluang untuk sukses dan berkembang yang tinggi.Misalnya membuka minimarket di perumahaan yang penduduknya berjumlah 3.000 kepala keluarga tentu berbeda tingkat kemajuannya dengan lokasi yang jumlah penduduknya berjumlah 1.000 kepala keluarga.

b.      Tingkat pendapatan masyarakat calon konsumen

Dengan mengtahui secara pasti tingkat pendapatan penduduk maka akan mempengaruhi usaha. Hal ini berhubungan dengan daya beli masyarakat. Jika daya beli masyarakat tinggi, maka produk yang terjual akan semakin banyak sehingga usaha akan semakin berkembang dan sukses.

c.       Banyaknya usaha lain di tempat tersebut

Semakin banyak orang yang membuka usaha di tempat tersebut, pasti akan semakin ramai karena macam-macam usaha terpusat di suatu tempat. Hal ini akan menarik pelanggan untuk berbelanja, dimana pelanggan dapat berbelanja semua kebutuhannya di satu tempat.

d.      Pertimbangan ekonomis

Wirausaha juga perlu melihat kembali prospek usaha di tempat tersebut. Meskipun mal lebih ramai pengunjung, harga sewa tempatnya juga biasanya lebih mahal. Hindari mal yang tidak ramai karena usaha Anda tidak akan berkembang. Selain mal, tempat usaha yang strategis adalah di pinggir atau di sekitar jalan yang mudah terlihat dan ramai dilalui orang.

e.       Traffi (lalu lintas)

Lihat lalu lintasnya, apakah dilalui banyak orang atau banyak kendaraan bermotor/bermobil, agar investasi usaha anda tidak sia-sia. Akan tetapi, tempat yang lalu lintasny selalu macet juga kurang baik prospeknya.

f.        Tingkat persaingan

Apabila anda menemukan lokasi usaha yang ramai namun usaha yang sejenis dengan anda sudah cukup banyak jangan memaksakan diri untuk membuka usaha dilokasi tersebut. Akan tetapi, apabila Anda yakin dengan tempat tersebut karena posisi tempat yang strategis, mempunyai modal lebih besar, dan dapat menyediakan pelayanan tebaik, silahkan anda memasuku persaingan usaha.

g.      Keamanan dan akses parkir

Faktor keamanan sangatlah penting dalam memilih tempat usaha yang aman. Suatu tempat usaha yang rawan kriminalitas akan meningkatkan pengeluaran biaya untuk keamanan. Selain itu, pilih tempat usaha yang memiliki lahan parker yang luas dan aman untuk kendaraan.

B.     Lokasi Perusahaan

Ada dua hal yang berhubungan dengan penentuan lokasi perusahaan. Pertama, lokasi perkantoran yang disebut dengan tempat kedudukan. Kedua, lokasi perusahaan yang disebut tempat kediaman. Tempat kedudukan maksudnya tempat atau kantor suatu badan usaha, biasanya digunakan untuk mengelola perusahaan yang berada di daerah lain. Tempat kediaman maksudnya adalah tempat perusahaan beroprasi.

Hal-hal yang perlu diperhatikan ketika menentukan tempat kedudukan dan tempat kediaman, yaitu:

a.    Badan usaha yang memiliki beberapa perusahaan harus memilih tempat yang berlaianan untuk masing-masing perusahaan tersebut.

b.   Pemilihan tempat kediaman perusahaan seringkali tergantung pada rentabilits yang diharapkan, seperti keuntungan yang timbul dari proses produksi, harga bahan baku yang murah, transportasi, dan tenaga kerja.

Ada beberapa jenis lokasi perusahaan yang perlu diketahui.

1.      Lokasi perusahaan yang ditetapkan pemerintah

Lokasi ini sudah ditetapkan dan tidak bisa seenaknya membangun perusahaan di luar lokasi yang telah ditentukan. Contohnya adalah seperti kawasan industri cikarang, pulo gadung, dan lain sebagainya.

2.      Lokasi perusahaan yang mengikuti sejarah

Lokasi perusahaan yang dipilih biasanya memiliki nilai sejarah tertentu yang dapat memberikan pengaruh pada kegiatan bisnis. Misalnya seperti membangun perusahaan udang di cirebon yang merupakan kota udang atau membangun usaha pendidikan di yogyakarta yang telah terkenal sebagai kota pelajar.

3.      Lokasi perusahaan yang mengikuti kondisi alam

Lokasi perusahaan yang tidak bisa dipilih-pilih karena sudah dipilihkan oleh alam. Contoh : Tambang emas di cikotok, tambang aspal di buton, tambang gas alam di bontang kaltim, dan lain sebagainya.

4.      Lokasi perusahaan yang mengikuti faktor-faktor ekonomi

Lokasi perusahaan jenis ini pemilihannya dipengaruhi oleh banyak faktor ekonomi seperti faktor ketersedian tenaga kerja, faktor kedekatan dengan pasar, ketersediaan bahan baku, dan lain-lain.

C.    Lokasi Pabrik

Hal-hal yang memengaruhi penentuan lokasi pabrik, antara lain:

a.       Kedekatan dengan sumber bahan baku produksi

Kedekatan lokasi pabrik dengan sumber bahan baku produksi sangat penting. Misalnya, usaha yang membutuhkan banyak air sebagai bahan baku pendukung seperti  pabrik minuman, harus memastiakan persediaan air di wilayah tersebut sehingga muah dan murah untuk keperluan produksi.

b.      Kedekatan dengan konsumen/pasar

Kedekatan dengan pasar atau konsumen dapat diukur dari segi waktu dan biaya yang dikeluarkan. Kecepatan pengiriman dan rendahnya biaya transportasi merupakan unsur penting dalam mencpai keuntungan usaha. Misalnya perusahaan kue basah, harus berlokasi di tempat yang dekat  dengan pasar/konsumen untuk menjaga kualitas makananyang relatif tidak tahan lama.

c.       Ketersediaan/kemudahan untuk mendapatkan tenaga kerja

Penentuan lokasi pabrik dipengaruhi oleh tingkat upah tenaga kerja, tenaga kerja yang tersedia, dan kemudahan memperoleh tenaga kerja ahli. Dan harus diingat bahwa di daerah yang belum maju sering tidak tersedia tenaga kerja yang memadai.

d.      Kemudahan fasilitas pengangkutan dan transportasi

Kemudahan fasilitas transportasi bisa membantu perusahaan untuk memperluas  jangkauan pasar dan  akan mengurangi ketergantungan perusahaan  terhadap lokasi tertentu, seperti pasar dan sumber bahan baku.

e.       Sikap masyarakat sekitar serta peraturan pemerintah

Sikap masyarakat serta peraturan pemerintah juga memengaruhi penetnuan lokasi usaha. Pemerintah pusat maupun daerah memiliki peranan dalam pembangunan industri. Peranan  itu dapat berupa bimbingan usaha, kemudahan regulasai, dan pemberian fasilitas modal yang berkaitan dengan investasi proyek di daerah-daerah.

D.    Aglomerasi dan Deglomerasi

Dalam pembicaraan mengenai tempat kedudukan badan usaha dan perusahaan sering kita dengar istilah aglomerasi dan deglomerasi. Berikut akan kita bahas mengenai hal-hal tersebut.

a.       Aglomerasi                             

Aglomerasi adalah keadaan atau peristiwa disuatu tempat atau daerah dimana banyak timbul perusahaan-perusahaan baru. Contohnya ketika disuatu daerah didirikan pabrik batik, disekitarnya banyak usaha-usaha baru yang timbul atau berdiri misalnya toko-toko,warung makan, bengkel sepeda dan perusahaan-peerusahaan lain yang ada hubungannya dengan pabrik batik tersebut.

Faktor-faktor yang memungkinkan terjadinya aglomerasi antara lain :

-          Adanya tanah yang cocok dan memungkinkan untuk perusahaan

-          Adanya hubungan lalu lintas yang baik

-          Tersedianya banyak tenaga kerja yang dibutuhkan perusahaan

Dampak positif Aglomersi :

-          Berkumpulnya berbagai perusahaan memberikan kemungkinan terjadi kerja sama diantara perusahaan dan kerja sama itu sering kali menghemat biaya perusahaan

-          Banyak usaha-usaha baru timbul

Dampak negatif Aglomerasi :

-          Banyaknya perusahaan baru yang timbul pada daerah tertentu menyebabkan harga tanah naik, tanah menjadi sempit sehinga kemungkinan perluasan usaha kecil

-          Makin ramai di daerah itu berakibat biaya hidup buruh dan masyarakat sekitarnya menjadi tinggi dan beban sosial bertambah

b.      Deglomerasi

Deglomerasi adalah peristiwa terjadinya pemencaran berbagai perusahaan dari suatu daerah kedaerah lain, yang pada awalnya perusahaan-perusahaan tersebut berkumpul disuatu daerah.  Ini dapat terjadi  karena akibat adanya keburukan dari aglomerasi.

Sebab terjadinya deglomerasi

-           Harga yang semakin meningkat di daerah industry

-          Penyempitan luas tanah yang dapat digunakan karena sudah banyak dipakai unutk perumahan atau kantor pemerintahan

-          Harga tanah yang semakin tinggi di daerah yang telah padat

-          Sarana dan prasarana di daerah lain semakin baik namun harga tanah dan upah buruh masih rendah

E.     Metode unutk menetapkan lokasi pabrik

Teori lokasi adalah suatu teori dikembangkan untuk melihat dan memperhitungkan pola lokasional kegiatan ekonomi termasuk tempat kedudukan usaha dengan cara yang konsisten dan logis, dan unutk melihat serta memperhitungkan bagaiman antar wilayah antar kegiatan ekonomi itu saling berhubungan (inter-related)

Pertimbangan utama dalam menentukan alternative lokasi industry yaitu ditekankan pada biaya transportasi yang rendah.

a.       Teori lokasi industry (theory on industrial location) dari Alfred Weber

Teori ini dimaksudkan untuk menentukan suatu lokasi industry dengan mempertimbangkan resiko biaya atau ongkos yang paling minimum, dengan asumsi sebagai berikut

-          Wilayah yang akan dijadikan lokasi industry memiliki: topografi, iklim dan pendduduknya relative homogen

-          Sumber daya atau bahan mentah yang dibutuhkan cukup memadai

-          Upah tenaga kerja didasarkan pada ketentuan tertentu, seperti upah minimum regional (UMR)

-          Hanya ada satu jenis alat transportasi

-          Biaya angkut ditentukan berdasarkan beban dan jarak angkut

-          Terdapat persaingan antar kegiatan industry

-          Manusia yang ada di daerah tersebut masih berpikir rasional

Dasar pemilihan lokasi pabrik menurut Webber:

o   Market Oriented , yaitu industry ditempatkan dekat dengan pasar.

o   Raw Material Oriented, yaitu industri ditempatkan dekat dengan persimpangan antara pasar dan bahan mentahnya.

o   Other Oriented, yaitu industry didekatkan dekat dengan pelabuhan, jalan raya, ongkos buruh.

b.      Teori lokasi industry ( Theory of Optimal Industrial Location) dari Losch

Teori ini didasarkan pada permintaan (demand), sehingga dalam teori ini diasumsikan bahwa lokasi optimal dari suatu pabrik atau industry yaitu apabila dapat menguasai wilayah pemasaran yang luas sehingga dapat dihasilkan pendapatan paling besar.

Untuk membangun teori ini Losch juga berasumsi bahwa pada suatu tempat topografinya datar atau homogen, jika disuplai oleh pusat (industry) volume penjualan akan membentuk kerucut. Semakin jauh dari pusat industry semakin berkurang volume penjualan barang karena harganya semakin tinggi, akibat dari naiknya ongkos transportasi. Berdasarkan teori ini setiap tahun pabrik akan mencari lokasi yang dapat menguasai wilayah pasar seluas-luasnya. Di samping itu teori ini tidak menghendaki wilayah pasarannya akan terjadi tumpang tindih dengan wilayah pemasaran milik pabrik lain yang menghasilkan barang yang sama sebab dapat mengurangi pendapatannya. Karena itu pendirian pabrik-pabrik dilakukan secara merata dan saling bersambungan sehingga membentuk heksagonal.

Untuk mecapai keseimbangan, maka ekonomi ruang harus memenuhi syarat sebagai berikut:

o   Setiap lokasi industri menjamin keuntungan maksimum bagi penjual maupun pembeli.

o   Terdapat cukup banyak usaha pertanian dengan penyebaran cukup merata sehingga seluruh permintaan yang ada dapat dilayani.Terdapat free entry dan tidak ada petani yang memperoleh super normal agar tidak ada petani luar yang masuk ke daerah tersebut.

o   Daerah penawaran memungkinkan petani untuk mecapai keuntungan dengan besar maksimum.

o   Konsumen bersifat indifferent terhadap penjual manapun dan pertimbangan satu-satunya yaitu membeli dengan harga yang rendah.

c.       Teori Susut / Ongkos transport ( Theory of Weight Loss and transport Cost )

Teori ini didasarkan pada hubungan antara factor susut dalam proses pengangkutan dan ongkos transport yang harus digunakan, yaitu dengan cara mengkaji kemungkinan penempatan industry ditemapat yang paling menguntungkan secara ekonomi. Suatu lokasi dinyatakan menguntungkan apabila memiliki nilai susut dalam proses pengangkutan yang paling rendah dan biaya transport yang paling murah. Teori ini didasarkan pada asumsi bahwa :  

Makin besar angka rasio susut akibat pengolahan maka makin besar kemungkinan untuk penempatan idustri di daerah sumber bahan mentah (bahan baku) dengan catatan factor yang lainnya sama. Makin besar perbedaan ongkos transport antara bahan mentah dan barang jadi maka makin besar kemungkinan untuk mendapatkan industry di daerah pemasaran.

d.       Teori Kimball and Kimball

Menurut Kimball and Kimball penentuan lokasi tempat kedudukan usaha didasarkan pada beberapa hal antara lain :

o   Nearneris to material (dekat dengan bahan)

o   Nearneris to market (dekat dengan pasar)

o   Water power (tenaga air)

o   Supply of labour (penawaran buruh)

o   Futureable of labour (perkembangan buruh)

o   Capital available for investment (besarnya penawaran modal)

e.       Teori Spanser and Klein

Menurut teori ini tempat kedudukan perusahaan dibagi menjadi dua jenis yaitu primary factory dan secondary factory dimana factor-factor yang mempengaruhi pemilihan tempat kedudukan usaha bagi keduanya berbeda.

Pemilihan tempat usaha untuk masing-masing jenis tempat kedudukan perusahaan tersebut dipengaruhi oleh beberapa hal sebagai berikut.

1.      Primary factory :

o   Row material

o   Market

o   Transportation

o   Labour and water power

2.      Secondary factory :

o   Fasilitas kredit

o   Iklim

o   Ongkos

o   Pajak

f.        Teori tempat yang sentral (theory of cental place) dari Walter Christaller

Teori ini didasarkan pada konsep range (jangkauan) dan threshold (ambang). Range (jangkauan) adalah jarak tempuh yang diperlukan untuk mendapatkan barang yang dibutuhkan masyarakat, sedangkan threshold (ambang) adalah jumlah minimal anggota masyarakat yang diperlukan untuk menjaga keseimbangan suplai barang. 

Terima kasih, semoga bermanfaat ..